Làm thế nào để giảm rủi ro không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thuê đất, mua nhà xưởng tại các khu công nghiệp ở Việt Nam

Có một số nhà đầu tư nước ngoài hỏi tôi rằng họ thấy bạn bè của họ thuê đất, mua nhà máy ở Việt Nam nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy có cách nào để hạn chế rủi ro này hay không?

Trường hợp 1: Nếu bạn định thuê đất trong khu công nghiệp sau đó xây nhà xưởng

Trên toàn Việt Nam có hơn 400 khu công nghiệp, sẽ có những khu công nghiệp được phát triển bởi những chủ đầu tư lâu năm trong ngành, có tiếng tăm và như vậy pháp lý hoàn thiện, khi bạn kí hợp đồng thuê đất với những chủ đầu tư này bạn sẽ ít gặp rủi ro trong việc không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên cũng có một số chủ đầu tư lần đầu làm dự án công nghiệp, chưa có nhiều kinh nghiệm nên pháp lý còn vướng rất nhiều, dẫn tới chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trước đây trong luật đất đai của Việt Nam không có quy định khu công nghiệp hoàn thiện đến mức độ nào thì mới được cho nhà đầu tư nước ngoài thuê dẫn đến nhiều bất cập. Hiện nay luật đất đai 2024 mới nhất đã chỉnh sửa và theo quy định mới nhất, khu công nghiệp, cụm công nghiệp trước khi cho nhà đầu tư nước ngoài thuê phải hoàn thành giải phóng mặt bằng, hoàn thiện hệ thống đường xá, hệ thống xử lý nước thải, và lô đất chào thuê phải có sổ đỏ.

Vì vậy nếu bạn kí hợp đồng thuê đất với khu công nghiệp từ thời điểm này bạn cần phải hỏi khu công nghiệp đó đã có sổ đỏ chưa, nếu có rồi thì thường trong vòng 6-8 tháng họ có thể bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn.

Trường hợp 2: Nếu bạn mua nhà xưởng có sẵn thì vấn đề này phức tạp hơn, tùy từng trường hợp cụ thể tôi mới có thể tư vấn được cho bạn. Các nội dung cần kiểm tra trước khi mua nhà xưởng bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà xưởng đó đã cập nhật công trình trên đất chưa?
• Hiện trạng nhà xưởng có giống trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
• Loại đất là đất gì: đất 1 lần hay đất hằng năm?
• Khu công nghiệp đó có hạn chế gì về vấn đề chuyể nhượng hay không?
• Ngành nghề của bạn sản xuất là gì, có phù hợp với ngành nghề tại vị trí của lô đất bạn định mua hay không? Và một số giấy tờ liên quan đến bên bán.

Nhà đầu tư cần tư vấn về thủ tục thuê đất trong khu công nghiệp hoặc mua nhà xưởng trong khu công nghiệp vui lòng liên hệ (+84) 90806.9399 hoặc wechat: hien _do163

How to reduce the risk of not having a land use right certificate when renting land or buying factories in industrial parks in Vietnam

Some foreign investors asked me that they saw their friends renting land, buying factories in Vietnam but without land use right certificates. So is there any way to limit this risk?

Case 1: If you plan to rent land in an industrial park and then build a factory

There are more than 400 industrial parks in Vietnam, there will be industrial parks developed by reputated developers in the industry so you don’t have to worry about legal procedures because those developers all completed. Therefore, you will have less risk of not being granted a land use right certificate.

However, there are also some investors doing industrial projects for the first time, do not have much experience, so there are many legal problems, leading to delays in granting land use right certificates.

Previously, in Vietnam’s land law, there were no regulations on the level of completion of industrial parks before they could be leased to foreign investors, leading to many inconveniences and pending, causing a lot of trouble for new investors.

Currently, the latest Land Law 2024 has been released and according to the latest regulations, industrial parks and industrial clusters must complete site clearance, complete the road system, wastewater treatment system, and the land plot land use right before sign the land lease contract with investors.

 

Therefore, if you sign a land lease contract with an industrial park from now on, you need to ask if that industrial park has obtained land use right or not?. If it does, then the industrial park developers can usually hand over the land use right certificate to you within 6-8 months.

 

Case 2: If you buy an existing factory, this issue is more complicated, depending on each specific case, I will advise you.

However, there will have some contents must check before buying a factory include:

Has the land use right certificate of that factory been updated with the construction on the land?

Is the current status of the factory the same as on the land use right certificate?

What type of land is it: one-time land or annual land?

Does that industrial park have any restrictions on transfer issues?

What is your manufacturing industry, is it suitable for the industry to attract from the industrial park?

And some documents related to the seller.

Investors need advice on procedures for leasing land in industrial parks or buying factories in industrial parks, please contact (+84) 90806.9399 or wechat: hien _do163