Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp ở Việt Nam

Chúng tôi nhận được câu hỏi của rất nhiều nhà đầu tư khi đến Việt Nam về Thời hạn sử dụng đất đó là thời hạn sử dụng là bao lâu? Sau thời hạn đó thì sẽ như thế nào?

Theo khoản 3 điều 126 của Luật Đất đai:

“Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư;doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời hạn không quá 70 năm.

Vì vậy cho nên hầu hết (hơn 90%) đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp có thời hạn thuê đất là 50 năm, một số khu nằm trong địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn thì có thời hạn thuê không quá 70 năm.

Câu hỏi đặt ra là khi hết thời gian sử dụng đối với đất công nghiệp, cụm công nghiệp, đất dự án thì như thế nào?

Cũng theo điều 126 của luật đất đai 2013 quy định Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Ví dụ: ở Bình Dương có một số nhà máy sản xuất nằm ngoài khu công nghiệp, có thời hạn thuê đất 10 năm, 20 năm, 30 năm, khi hết thời hạn 10 năm, nếu nhà máy có nhu cầu sản xuất tiếp và đáp ứng được các quy định và quy hoạch có liên quan của địa phương, thì họ vẫn được xem xét và gia hạn hợp đồng thuê đất thêm 10, 20 năm nữa nhưng tối đa tổng cộng thời gian là không quá 50 năm.

Vậy sau thời hạn 50 năm đó thì như thế nào?

Về mặt lý thuyết, hợp đồng thuê đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các nhà máy trong KCN, cụm công nghiệp là có thời hạn 50 năm. Doanh nghiệp đã bỏ ra số tiền thuê đất (1 lần hay hưnghiệp nữa mà là do nhà nước, chính quyền địa phương quyết định.

Tuy nhiên hầu hết các KCN lâu đời của Việt Nam vẫn còn gần 30 năm, đa số là 3 mấy năm, một số KCN mới thành lập thời hạn còn khoảng trên dưới 40 năm vì thế các bạn hãy an tâm mà đầu tư.

Sau thời hạn đó, nếu bạn vẫn muốn tiếp tục dự án đầu tư, nhà nước Việt Nam vẫn tạo mọi điều kiện để gia hạn thời gian thuê cho doanh nghiệp bạn với giá thuê đất được tính tại thời điểm đó. Trong trường hợp khu vực nhà máy của bạn nằm trong quy hoạch chung của địa phương là dành cho dự án an ninh quốc phòng, nhà ở, đô thị thì lúc đó doanh nghiệp của bạn vẫn được tạo điều kiện để tìm một vị trí sản xuất khác phù hợp hơn trong giai đoạn đó.

Case study: KCN Biên Hòa 1

KCN Biên Hòa 1 hình thành năm 1963, đến nay đã trải qua hơn 50 năm phát triển. KCN này đã đóng góp rất nhiều cho ngân sách của Đồng Nai và cả nước, giải quyết việc làm cho nhiều lao động nhưng sứ mệnh lịch sử đã hết nên phải tính toán di dời, đóng cửa.

Thực tế, sau hơn nửa thế kỷ tồn tại, KCN Biên Hòa 1 đã hoàn thành sứ mệnh lịch sử “mở đường” và thúc đẩy sự phát triển của ngành Công nghiệp của Đồng Nai nói riêng và cả nước nói chung.

Từ thực tế đó, năm 2008, Đồng Nai đã có đề xuất lên Chính phủ thực hiện chuyển đổi công năng của KCN. Một năm sau, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý chủ trương chuyển đổi công năng KCN Biên Hòa 1 thành khu đô thị – thương mại – dịch vụ.

Tuy nhiên, từ đó đến nay, quá trình triển khai gặp nhiều trở ngại và chậm trễ. Nguyên nhân chính là do chưa có cơ sở pháp lý để Đồng Nai có thể thực hiện việc di dời các doanh nghiệp, đóng cửa KCN Biên Hòa 1 để thực hiện chuyển đổi công năng.

Chính vì vậy, văn bản số 111/TTg-CN của Thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 28-1-2021 về việc chấp thuận đưa KCN Biên Hòa 1 ra khỏi quy hoạch phát triển các KCN Việt Nam chính là cơ sở pháp lý quan trọng để Đồng Nai có thể triển khai tiếp các thủ tục thực hiện di dời các doanh nghiệp, chấm dứt hoạt động của KCN lâu đời nhất cả nước này.

Chúng tôi cũng đang xem xét kết quả của việc chuyển đổi và di dời KCN Biên Hòa và sẽ thông tin sau khi kế hoạch hoàn thành

 

We receive questions from many investors when coming to Vietnam about the land use term, which is how long the land use term? After that time, what will happen?

According to Clause 3, Article 126 of the Land Law:

The time limit for land allocation or land lease for organizations to use for commercial and service purposes or as a non-agricultural production base; organizations to carry out investment projects; foreign-invested enterprises in Vietnam for not more than 50 years.

For projects with large investment capital but slow capital recovery, investment projects in areas with difficult socio-economic conditions, the time limit shall not exceed 70 years.

Therefore, most of land in industrial parks and industrial clusters have a lease term of 50 years, and some areas are located in areas with extremely difficult socio-economic conditions. The lease term is not more than 70 years.

The question is, what happens when the use time of industrial land, industrial clusters or project land expires?

Also according to Article 126 of the 2013 Land Law stipulating that when the land use term expires, if the land user wishes to continue using it, the State shall consider extending the land use term but not exceeding the time limit specified in this Clause.

For example, in Binh Duong, there are a number of production factories located outside the industrial zone, with a ten-year lease term. upon the expiration of the 10-year term, if the factory has demand for further production and If they meet the relevant local regulations and planning, the state can still consider and extend the land lease contract for another 10, 20 years but the maximum total time is not more than 50 years.

So what happens after that 50-year period?

Theoretically, factory industrial clusters have a term of 50 years. The enterprise has paid the land rental amount (once or annually) for that 50-year period. After 50 years, that land is no longer owned by enterprises but is decided by the state and local authorities.

However, most of Vietnam’s old industrial parks are still close to 30 years, most of them are 3 years, some newly established IPs have about 40 years left, so please feel free to invest.

After that period, if you still want to continue the investment project, the Vietnamese government still creates all conditions to extend the lease period for your business with the land rental price calculated at that time. In case your factory area is in the local general planning for defense, security, housing, urban projects, then your business is still facilitated to find a location for production. Other outputs are more suitable for that period

Case study: Bien Hoa Industrial Park 1

Bien Hoa 1 Industrial Park was established in 1963, so far has experienced more than 50 years of development. This industrial park has contributed a lot to the budget of Dong Nai and the whole country, creating jobs for many workers, but the historical mission has expired, so it has to be relocated and closed.

From that fact, in 2008, Dong Nai proposed to the Government to convert the function of the industrial park. A year later, the Prime Minister agreed to the policy of converting the function of Bien Hoa 1 Industrial Park into an urban – commercial – service area.

However, since then, the implementation process has encountered many obstacles and delays. The main reason is that there is no legal basis for Dong Nai to move businesses, close Bien Hoa 1 Industrial Park to carry out functional conversion.

Therefore, Document No. 111/TTg-CN of the Prime Minister issued on January 28, 2021 on the approval to remove Bien Hoa 1 Industrial Park from the development planning of Vietnam’s industrial zones is the legal basis. It is important for Dong Nai to continue carrying out procedures to relocate businesses and terminate the operation of the oldest industrial park in the country.

We are also reviewing the results of the conversion and relocation of Bien Hoa Industrial Park and will notify you after the plan is completed.