Sau đây mình xin tóm tắt lại các hình thức để sở hữu một nhà máy sản xuất trong khu công nghiệp tại Việt Nam như sau:

Cách 1: Thuê đất

Thuê đất từ chủ đầu tư khu công nghiệp và xây nhà máy lên.

Cách này thường sử dụng nhiều nhất vì tính đơn giản của nó. Hồ sơ pháp lý, thủ tục đơn giản nhất.

Cách 2: Mua tài sản

Cách này thường dùng trong TH nhà đầu tư MUỐN CÓ NHÀ MÁY CÓ SẴN không phải tốn thời gian xin phép xây dựng và xây lên hoặc trong trường hợp KHU CÔNG NGHIỆP KHÔNG CÒN ĐẤT để cho thuê nữa. Ở phương án này, cả hai bên mua bán ngoài hợp đồng mua bán còn cần làm việc với:

• Chủ đầu tư khu công nghiệp: cho hợp đồng 3 bên, hợp đồng thuê đất mới của bên mua;
• Ban quản lý các khu công nghiệp của tỉnh: về ngành nghề bên mua có nằm trong danh mục ngành nghề tiếp nhận của khu công nghiệp đó hay không và việc chấm dứt/di dời dự án đầu tư của bên bán cũng như đăng kí dự án đầu tư mới của bên mua;
• Phòng công chứng tại địa phương cho hợp đồng mua bán
• Sở tài nguyên môi trường: cho công việc cập nhật giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua sau khi giao dịch hoàn thành

Cách 3: Mua công ty

3.1. Cách này thường dùng trong TH lô đất bán là đất trống và công ty dự án sở hữu lô đất chưa có hoạt động kinh doanh nào khác phát sinh trừ việc sở hữu lô đất. Mục đích của việc mua 100% vốn của công ty chính là để sở hữu lô đất. Sau khi mua xong, bên mua sẽ tiến hành cập nhật dự án đầu tư của mình, có thể đổi tên công ty (nếu muốn) và bắt đầu xây dựng.

3.2. Hoặc trường hợp bên mua muốn mua toàn bộ mảng sản xuất của nhà máy: bao gồm tài sản (nhà xưởng, máy móc) và thương hiệu, các hợp đồng mua bán, tệp khách hàng, nhân sự vận hành của công ty… Phần này thiên về mua bán sáp nhập và việc định giá dựa trên nhiều yếu tố, hầu hết bên mua và bên bán là cùng một ngành nghề. Cái này thì cũng hết sức phức tạp nên nhờ luật sư xem qua các điều khoản của hợp đồng.

Ngoài 3 cách trên còn có 1 cách nữa là Chuyển nhượng toàn bộ hoặc 1 phần dự án đầu tư. Nghe nói thập phần khó vì cần xin chấp thuận chủ trương. Trường hợp áp dụng theo mình nghĩ là dự án đầu tư đó đất phải đủ lớn và bên mua mua một phần của dự án để hoạt động chứ không phải toàn bộ nên không thể áp dụng cách 3 và cũng thể bán được theo cách 1 và 2. Mình thấy áp dụng ở các dự án thiên bất động sản dân cư nhiều hơn là sản xuất.  Anh/chị nào đã từng làm qua hình thức này xin cho biết thêm kinh nghiệm nhé.

 

—

3 common ways to own a factory in an industrial park in Vietnam

​ Here is a summary of the common ways to own a factory in an industrial park in Vietnam as follows:

Option 1: Lease land

Rent land from the developer of the industrial park and build a factory.

This method is most commonly used because of its simplicity. The simplest procedures and legal documents

Option 2: Buy property

This method is often used when investors want to have a FACTORY AVAILABLE without having to spend time applying for a construction permit or to build a factory or in case the INDUSTRIAL PARK DOESN’T HAVE LAND available to lease anymore. In this option, both buyers and sellers, in addition to the SPA contract, also need to work with:

• Industrial park developer: for 3-party contract, new land lease contract for the buyer;
• Provincial Board of Management of Industrial Parks: about whether the buyer’s industry is on the list of receiving industries of that industrial park and the termination/relocation of the seller’s investment project as well as registration the buyer’s new investment project;
• Local notary office for sales contract;
• Department of Natural Resources and Environment: for updating the land use right certificate for the buyer after the transaction is completed

Option 3: Buy a company

3.1. This method is often used when the land plot sold empty and the project company (owning the land lot) has not had any other business activities except for owning the land lot. The purpose of buying 100% of the company’s capital is to own the land plot. After the purchase is complete, the buyer will proceed to update his investment project, change the company name (if any) and start construction.

3.2. Or in case the buyer wants to buy the entire production segment of the factory: including assets (factory, machinery) and brand, purchase and sale contracts, customers Data, operating personnel of the company… This is more of a merger and acquisition and the valuation is based on many factors, most of the buyers and sellers are in the same industry. This is also very complicated, so you should ask a lawyer to go over the terms and condition of the contract.

In addition to the above 3 ways, there is another way that is to transfer all or part of an investment project. It is said that it is very difficult because it is necessary to apply for approval of the transferring. The application case, in my opinion is that the investment project must be big enough and the buyer buys a part of the project to operate, so option 3 cannot be applied and also can not be sold in method 1 and 2. I find it more applicable to  resident real estate projects than manufacturing project. If you have done this before, please tell us more about your experience.